O sonho de reformar o apartamento muitas vezes esbarra em uma realidade que poucos moradores conhecem, nem tudo que você quer fazer dentro do seu imóvel é permitido. E não, não é só questão de bom senso. É questão de lei.
Todos os dias, síndicos e administradoras lidam com situações como essa:
➡ ️ Moradores derrubando paredes sem consultar ninguém.
➡ ️ Obras que começam sem comunicar o condomínio.
➡ ️ Alterações que colocam em risco a estrutura do prédio.
➡ ️ Troca de pisos que gera guerra de barulho entre vizinhos.
➡ ️ Fechamento de sacadas que altera a estética da fachada.
O advogado especialista em direito condominial, Dr. Issei Yuki, esclarece: até onde vai o direito do proprietário? E quando o condomínio pode e deve intervir, embargar a obra, aplicar multas ou até levar o morador à Justiça?
O grande erro: achar que “o apartamento é meu, faço o que quiser”
Esse é o equívoco mais comum. No regime condominial, o apartamento é de propriedade exclusiva do morador, mas existe um limite claro quando a obra afeta a coletividade, a segurança, o sossego ou a estética do prédio.
O Código Civil (Art. 1.336, inciso IV) é direto:
“É dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.”
E mais: qualquer alteração que cause prejuízo à estética da fachada, à segurança estrutural, ao sossego ou às normas internas do condomínio pode ser embargada, multada e até levada à Justiça.
Quando o condomínio pode embargar sua obra?
Sempre que:
- Houve risco à segurança estrutural do prédio.
- A obra for feita sem apresentação de laudo técnico, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) de engenheiro ou arquiteto.
- A obra gerar desconformidade com as normas internas, convenção ou regimento.
- Houver alteração de fachada, sacada ou elementos visíveis do exterior.
- A obra impactar negativamente o sossego, como instalação de pisos sem isolamento acústico adequado.
O que você precisa saber antes de fazer qualquer obra no seu apartamento:
Comunicar formalmente o condomínio.
Nada de “avisar na portaria”. Deve ser uma comunicação formal, preferencialmente com envio de memorial descritivo da obra, cronograma e dados dos responsáveis técnicos.
Apresentar ART ou RRT.
Obra sem responsabilidade técnica é inaceitável. Isso não é só regra do condomínio, é exigência legal.
Respeitar horários e regras internas.
Horário de obra, circulação de materiais e descarte de entulho geralmente estão definidos no regimento.
Observar as restrições estruturais.
Remoção de pilares, vigas, paredes estruturais ou alterações em sistemas hidráulicos e elétricos comuns são absolutamente vedadas sem análise e liberação técnica.
Cuidar da estética.
Fechamento de sacadas, colocação de vidros, mudança de esquadrias e qualquer modificação na fachada pode ser proibido.
Quando o condomínio deve embargar, e sim, pode!
O síndico não só pode, como deve agir imediatamente quando percebe uma obra irregular ou não autorizada. As medidas incluem:
- Notificação formal para paralisação da obra.
- Aplicação de multas previstas na convenção.
- Emissão de advertência.
- Embargo administrativo (impedir a continuidade da obra).
- Ação judicial para paralisação imediata e possível responsabilização civil e criminal.
“Quando há risco à estrutura ou à segurança do prédio, o condomínio não só tem direito, como tem o dever de agir rapidamente. Caso contrário, pode ele próprio ser responsabilizado solidariamente em caso de dano maior.” — afirma Dr. Issei Yuki.
E se o morador insistir? Dá justiça.
Quando a notificação não funciona, a via judicial é o caminho certo. O condomínio pode ingressar com:
Ação de obrigação de não fazer: pedindo a paralisação da obra imediatamente.
Pedido de tutela de urgência: para interromper uma obra que gera risco ou dano iminente.
Ação indenizatória: caso haja danos à estrutura, aos vizinhos ou às áreas comuns.
E mais: as custas processuais, honorários e indenizações podem recair sobre o condômino infrator.
Obras irregulares não são só um incômodo, são um risco real
Risco de desabamento: remoção de paredes estruturais.
Risco de incêndio: alteração não autorizada de instalações elétricas.
Risco hidráulico: mudanças que causam vazamentos, infiltrações e até alagamentos.
Risco jurídico: para o próprio condomínio, se for omisso.
No condomínio, seu direito termina onde começa a segurança coletiva
Fazer obra é legítimo. Melhorar, reformar, deixar o apartamento do seu jeito faz parte da vida condominial. Mas a propriedade privada não é soberana sobre a coletividade. O condomínio tem, sim, poder legal para embargar obras, multar e acionar judicialmente quem desrespeita normas, segurança e o bem coletivo.
O advogado Issei Yuki conclui: “Por isso, se a ideia é quebrar, reformar e transformar, comece certo: regularize, informe, apresente os documentos técnicos e esteja alinhado com as regras. Isso evita multas, processos e, principalmente, riscos à sua vida, à dos vizinhos e ao patrimônio de todos.”
Mais sobre Issei Yuki Júnior:
Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados
Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.
