Se você mora em um condomínio e já atrasou alguma mensalidade, talvez tenha se perguntado: "Será que eu posso perder meu apartamento por isso?" “A resposta é sim. A dívida condominial é diferente de outros débitos comuns, como contas de luz ou internet. Quando o condomínio entra com uma ação de cobrança, a execução pode resultar na penhora e no leilão do seu imóvel, caso o pagamento não seja feito”, alerta o advogado em direito condominial Dr. Issei Yuki.
Esse processo acontece porque a dívida de condomínio é propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel e não à pessoa do devedor. Isso significa que, independentemente de quem seja o proprietário, o imóvel responde pela dívida. Mas como isso acontece na prática? Vamos entender o passo a passo.
Atrasou o condomínio? O que acontece a seguir
Assim que um condômino deixa de pagar as taxas mensais, o condomínio tem o direito de cobrar a dívida judicialmente. O processo geralmente segue estas etapas:
1. Notificação e tentativa de acordo: O condomínio pode notificar o devedor de forma amigável, tentando um acordo para o pagamento.
2. Cobrança judicial: Caso a dívida continue, o condomínio pode contratar um advogado e entrar com uma ação de execução. Desde 2016, a Lei 13.105/15 permite que a cobrança de condomínio seja feita diretamente em execução, sem necessidade de uma ação de reconhecimento prévia.
3. Penhora do imóvel: Se o morador não quitar ou parcelar a dívida dentro do prazo estipulado pela Justiça, o juiz pode determinar a penhora do imóvel.
4. Leilão do apartamento: Se o débito não for pago, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida condominial.
O grande problema do leilão é que o imóvel geralmente é arrematado por um valor muito abaixo do preço de mercado. Ou seja, além de perder o imóvel, o proprietário pode sair com um prejuízo financeiro significativo.
Por que a dívida de condomínio pode levar à perda do imóvel?
A principal razão para isso está no conceito de dívida propter rem, que significa que a dívida está vinculada ao próprio imóvel, independentemente de quem seja o dono. Diferente de um financiamento bancário, por exemplo, onde a dívida pertence a quem assinou o contrato, no caso do condomínio, a obrigação "segue o imóvel".
“Isso também significa que, mesmo que o imóvel seja vendido, a dívida continuará existindo e poderá ser cobrada do novo proprietário. Por isso, ao comprar um apartamento, é essencial verificar se há pendências condominiais antes de fechar
negócio”, destaca o Dr. Issei Yuki.
Mas e a imunidade do bem de família? O apartamento não está protegido?
Muitas pessoas acreditam que, por ser um bem de família (ou seja, o único imóvel da pessoa destinado à moradia), o apartamento não pode ser penhorado. No entanto, esse tipo de proteção não se aplica às dívidas de condomínio.
A Lei 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de família, abre uma exceção clara para a cobrança de taxas condominiais. Isso significa que, mesmo que o imóvel seja o único bem do devedor, ele pode ser levado a leilão caso a dívida não seja quitada.
Como evitar a perda do imóvel?
Se você está com dificuldades para pagar o condomínio, há algumas alternativas antes que a situação se agrave:
Negocie com o síndico ou a administradora: Antes de a dívida chegar à Justiça, tente um acordo para parcelamento.
Fique atento às notificações: Não ignore cartas ou avisos sobre atrasos. Quanto mais cedo agir, mais fácil será resolver o problema.
Busque renegociação judicial: Caso a dívida já esteja em execução, tente um parcelamento com a Justiça antes que o imóvel vá a leilão.
Evite acúmulo de dívidas: Se a taxa condominial pesa no orçamento, faça ajustes financeiros antes que os débitos se tornem incontroláveis.
Dívidas condominiais não devem ser ignoradas. O risco de perder o apartamento por inadimplência é real, e a execução judicial pode ser rápida. O ideal é manter os pagamentos em dia e, em caso de dificuldades, buscar negociação o quanto antes. “Afinal, quando um imóvel vai a leilão, a perda financeira costuma ser muito maior do que o valor original da dívida. Melhor prevenir do que remediar – e, principalmente, do que perder o seu lar”, conclui o advogado Issei Yuki.
Mais sobre Issei Yuki Júnior:
Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados
Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.
