Um dos maiores problemas dos condomínios é, sem sombra de dúvida, a inadimplência, ou seja, a falta de cumprimento da regra máxima de uma pequena sociedade, que é: contribuir pagando uma taxa condominial, cujo valor é, muitas vezes, revertido em benefícios de todos.
É muito comum vermos pessoas inadimplentes, principalmente nas dívidas de condomínio. A cada ano, novos devedores são inscritos tanto no SPC quanto no SERASA. Segundo o Artigo 1.554 do Código Civil Brasileiro, os condomínios podem cobrar a dívida dos condôminos inadimplentes, mas para isso é preciso que esteja devidamente registrada no SPC e no SERASA.
O advogado especialista em direito condominial Dr. Issei Yuki Júnior explica que se o condômino não pagar as taxas e impostos devidos, a administração do condomínio pode acionar o serviço de cobrança e, se necessário, solicitar a inclusão do nome do morador no SPC. Essa medida visa garantir o cumprimento das obrigações financeiras pelos condôminos e evitar prejuízos para o condomínio como um todo.
O primeiro passo para o síndico/síndica que pensa em negativar o inadimplente perante os órgãos de proteção ao crédito, é verificar se há acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação sindical nesse sentido. Esses órgãos são responsáveis pelas normas que regulam a atividade condominial, portanto, podem autorizar ou não essa medida. Se houver, basta solicitar à administradora do condomínio uma cópia desse acordo para que possa ser apresentado à instituição financeira.
O Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) é uma ferramenta que pode ser utilizada pelas administradoras de condomínios para inibir o atraso nos pagamentos das cobranças. É importante ressaltar, no entanto, que esse procedimento só deve ser adotado em casos extremos, pois a inclusão do nome do morador inadimplente no cadastro da entidade poderá afetar negativamente seu score de crédito.
É recomendável que os condomínios não registrem os devedores em um banco de dados particular, pois os boletos de taxas não possuem os elementos necessários para se tornarem documentos executivos, ou seja, não têm certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Além disso, não existe nenhuma lei que regule o protesto de taxas condominiais. “O SPC é uma base de dados que mostra a qualidade de crédito das pessoas, então é impossível negar alguém de forma ilegal. É importante que as empresas e pessoas lembrem de não negativar ninguém de forma ilegal, pois existem punições e processos se isso for feito.” indica o Dr. Issei Yuki Júnior.
O que pode acontecer se o condômino deixar de pagar o condomínio?
A principal consequência de se deixar de pagar o condomínio é a cobrança de multa e juros mensais. Segundo o Código de Processo Civil, o morador será submetido a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme a determinação da Convenção Condominial.
“Outras medidas imediatas são o impedimento de participação e voz em assembleias do condomínio e a impossibilidade de usufruir das áreas de lazer comuns. Neste caso, a administração pode entender que novos custos estão sendo gerados e não serão supridos pelo inadimplente.” alerta o advogado.
A medida mais extrema a ser tomada pela administração do condomínio é a penhora de um bem material, como o carro ou até o imóvel em questão. A justiça pode determinar a perda do imóvel, mesmo que ele seja o único bem da família.
O que fazer se eu não consigo pagar o condomínio?
Assim que o proprietário do imóvel perceber que não vai conseguir pagar o condomínio, é importante procurar imediatamente a administração para fazer um acordo e negociar sua dívida.
Vale lembrar que todas essas consequências podem acontecer só se a administração do condomínio entrar na Justiça. O problema é que ela pode entrar na Justiça quando quiser, normalmente a partir de 60 dias sem pagar, conforme a convenção do condomínio.
Para os imóveis alugados, aconselha-se que o proprietário acompanhe e obtenha informações sobre a realização dos pagamentos mensais, pois, mesmo que o contrato estabeleça que o locatário é o responsável pela taxa condominial, nos casos de inadimplência, o dono do imóvel é o responsável legal pela dívida.
“Se o inquilino descumprir suas obrigações financeiras e criar débitos para o proprietário do imóvel, seu acordo de aluguel poderá ser revogado. Todavia, quem é responsável por lidar com as questões da administração do prédio é o dono do imóvel.” Finaliza o Dr. Issei Yuki Júnior.
Mais sobre Issei Yuki Júnior:
Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária, fundador e advogado proprietário do Escritório Yuki Advogados em 2006, atual Yuki Faustino e Teles Sociedade de Advogados.
